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Return To ShopSi può applicare il prezzo valore sulla 2* casa?
Il prezzo-valore si applica alle vendite di immobili ad uso abitativo, vale quindi, anche per gli acquisti di abitazioni in assenza dei benefici “prima casa”.
Cos'è il sistema del prezzo valore?
Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal prezzo di aggiudicazione in asta.
Si può applicare anche sulle pertinenze?
Si, l'importante è che la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale.
Ho acquistato in asta una nuda proprietà, posso beneficiare del prezzo valore?
SI.
Quando si applica il sistema del prezzo valore?
La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Se acquisto il vostro servizio ho la garanzia che l'asta venga riaperta?
No, non possiamo garantirlo in quanto è a discrezione del curatore fallimentare
Vorrei partecipare ad un'asta già svolta, potete aiutarmi?
Se l'asta in questione è una procedura concorsuale può acquistare il servizio, penseremo noi a preparare la documentazione ed inviarla al curatore fallimentare.
Quanto tempo ho per effettuare l'offerta migliorativa?
Normalmente 60 giorni.
Ho partecipato ad un'asta senza incanto, ci potrebbe essere il rischio di un'offerta migliorativa?
Nelle aste senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo.
Il curatore fallimentare deve sempre sospendere la vendita in caso di offerta migliorativa?
L'art. 94 del d.lgs. 9 gennaio 2006, n. 5 e dall'art. 7 del d.lgs. 12 settembre 2007, n. 169, stabilisce che il curatore fallimentare «può» e non «deve» sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto, gli attribuisce perciò stesso un potere discrezionale con riguardo alla valutazione dell'effettiva convenienza della sospensione.
Io e mia moglie abbiamo partecipato ad un'asta al 50% senza inserire procura notarile e il delegato ci ha esclusi. Poteva farlo?
Il delegato alla vendita ha applicato alla lettera quanto scritto nell'avviso di vendita. Molti delegati escludono per questo motivo, le consigliamo di fare ricorso.
Non ho firmato la domanda di partecipazione e sono stato buttato fuori dalla gara, posso fare ricorso al Giudice?
No, firmare l'offerta è obbligatorio previa esclusione dalla gara.
Non ho effettuato il bonifico della cauzione e sono stato escluso, posso fare ricorso?
No, ci dispiace, il bonifico a titolo di cauzione è obbligatoria.
Non ho allegato la presa visione della perizia e sono stato escluso, ci possono essere possibilità di riaprire l'asta?
Molti delegati alla vendita escludono per questa motivazione, le consigliamo di fare ricorso.
Con il vostro ricorso sarò sicuramente riammesso all'asta?
Non possiamo garantirti la riammissione all'asta dato che è compito del Giudice accettarlo.
Posso fornire l'autorizzazione del Giudice in un secondo momento?
No, dovrai depositare l’offerta per il minorenne ed allegare l’autorizzazione del Giudice Tutelare previa nullità della domanda stessa.
Chi parteciperà il giorno della gara?
Considerato il divieto per il minore di prendere parte allo svolgimento dell’asta immobiliare, saranno i genitori a partecipare all’asta giudiziaria nell’interesse del minore stesso.
Dove si deposita il ricorso per l'autorizzazione del Giudice?
Il ricorso va presentato presso la Cancelleria del Giudice Tutelare del Tribunale competente territorialmente in relazione al luogo di residenza del minore.
Quanto tempo occorre per avere l'autorizzazione del Giudice?
Il Giudice Tutelare si pronuncerà in un lasso temporale che può oscillare dalle due settimane al mese e mezzo.
E' facile ottenere l'autorizzazione dal Giudice Tutelare?
No, il giudice autorizzerà l’acquisto nelle sole ipotesi in cui lo dovesse ritenere necessario o utile per il minore.
Se voglio partecipare per la mia azienda, come posso fare per la firma digitale?
La firma digitale deve essere intestata al legale rappresentante della società.
Cosa succede se non uso la firma digitale durante la compilazione della domanda?
L'offerta non sarà firmata e verrai escluso dalla gara.
La firma digitale è obbligatoria?
E' obbligatoria per le aste telematiche.
A cosa serve la firma digitale?
La firma digitale ti servirà per firmare la tua offerta di acquisto telematica.
Posso usare quella di mia moglie?
La firma digitale deve essere intestata a chi deposita la domanda.
Vorrei provare a partecipare ad un'asta, fate tutto voi?
Si, prepareremo la documentazione da farti firmare e poi penseremo alla compilazione ed invio al Ministero.
L'avviso di vendita chiede di allegare il certificato di matrimonio, è necessario?
Allegheremo l'autodichiarazione di matrimonio, in caso di aggiudicazione lo forniremo in un secondo momento al delegato alla vendita.
Potete depositare la domanda anche per un immobile ad uso commerciale?
Si, certo.
Posso depositare una domanda e decidere in un secondo momento a chi intestare l'immobile?
No, devi decidere prima del deposito a chi intestare l'immobile.
Posso intestarmi l'immobile al 50% con mia moglie anche se siamo in separazione dei beni?
Si ma occorrerà procura notarile.
La presa visione della perizia deve essere firmata? Posso farlo anche digitalmente?
Si, deve essere firmata e puoi farlo anche con firma digitale.
Il delegato alla vendita mi ha escluso dalla gara perché non avevo inserito la presa visione della perizia. Posso fare qualcosa?
Se l'avviso di vendita riporta chiaramente di allegarla non puoi fare granché. In caso contrario puoi fare ricorso al giudice ma difficilmente accetterà la tua richiesta.
A cosa serve questo documento e dove devo allegarlo?
E' uno scarico di colpa che il Tribunale adotta per tutelarsi in caso di contestazione successivamente all’aggiudicazione. Deve essere allegato in fase di presentazione domanda.
Sull'avviso di vendita non riporta di inserire questo tipo di documento, cosa faccio?
Ti consigliamo di inserirlo ugualmente.
Devo partecipare ad un'asta con mia moglie, occorre farne 2?
No, puoi farne una con i nominativi di entrambi i coniugi
Cosa succede alla scadenza del diritto di superficie?
Un immobile costruito con diritto di superficie, è una concessione data dal Comune per la costruzione del suddetto su territorio di proprietà comunale. Ciò significa che dopo 99 anni si perde il diritto che, però, può essere rinnovato per altri 99 anni.
Vorrei partecipare ad un'asta ma nell'avviso di vendita si richiede di avere la residenza nel Comune. Potete aiutarmi?
Certo, il nostro legale farà apposita istanza per farti accettare la domanda dal delegato alla vendita.
Cosa sono i vincoli Peep?
Le aree PEEP sono riservate alla costruzione di case popolari. La proprietà degli alloggi realizzati su aree PEEP in taluni casi è esercitata in regime di diritto superficiario ed in altri casi in proprietà piena.
A distanza di un anno dal decreto di trasferimento vorrei vendere l'immobile ma il Comune minaccia l'applicazione di sanzioni. Può farlo?
A nostro avviso il vincolo cessa nel momento in cui il bene viene venduto in sede esecutiva. In questo caso, infatti, l’esigenza di evitare al venditore il compimento di azioni speculative viene meno poiché la vendita è avvenuta contro la sua volontà, e l’acquirente ha acquistato il bene senza fruire delle agevolazioni connesse alla particolare disciplina del bene, sicché non v’è ragione di ritenere che egli debba subire gli effetti limitativi cui quelle agevolazioni sono connesse.
Con il vostro servizio posso avere anche un'analisi del mercato immobiliare?
Si. Con la nostra stima immobiliare avrai l'andamento del mercato nella zona; Tabella comparativa degli immobili attualmente in vendita nella zona; Valore degli immobili simili venduti.
Cosa si intende per stima di un immobile?
La stima immobiliare è una procedura per determinare il valore commerciale di un immobile. Solitamente si fa una stima prima di partecipare ad un'asta giudiziaria per adottare una strategia corretta.
Qual'è la differenza tra prezzo di mercato e valore di stima di un bene?
Il giudizio di stima rappresenta una previsione. Mentre il prezzo è un dato storico perchè equivale alla quantità di denaro con cui un bene è stato scambiato, il valore, invece, è l'espressione di un giudizio di stima perchè rappresenta il prezzo più probabile con cui, in condizioni ordinarie, un bene verrà scambiato.
Come si valuta il valore di una casa?
Per valutare un immobile esiste una precisa formula, che è la seguente: valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito.
Come posso fare per sapere se il canone annuo è vile?
Tramite il nostro servizio puoi sapere il canone annuo. Se l’immobile presenta un contratto di locazione opponibile alla procedura, pur se la registrazione è avvenuta in data antecedente al pignoramento, ma inferiore di un terzo rispetto alle quotazioni medie di mercato, o fissate tramite provvedimenti della pubblica autorità (canoni concordati), il contratto è vile quindi risolvibile.
In perizia non è indicata la data di scadenza del contratto di locazione, come posso prenderne visione?
Il contratto di locazione dovrebbe costituire corredo necessario del fascicolo dell’esecuzione, allegato alla relazione di stima dell’esperto, dunque reso visibile a chiunque ai sensi dell’art. 490, comma secondo, c.p.c.. Molte volte il contratto non è visibile, le consigliamo di usufruire del nostro servizio.
Il canone di locazione da chi viene incassato?
L’aggiudicatario incassa il canone di affitto da quando riceve il decreto di trasferimento.
Come faccio a sapere se il contratto di locazione è opponibile alla procedura?
E' opponibile soltanto se è stato registrato prima della trascrizione del pignoramento.
La perizia riporta un contratto di locazione opponibile alla procedura. Cosa vuol dire?
Un contratto di affitto è opponibile all’aggiudicatario, cioè resta valido nei suoi confronti, con il diritto di occupare l’immobile fino alla scadenza.
La perizia riporta che l'immobile ha difformità urbanistiche. Cosa vuol dire?
Un'immobile è difforme urbanisticamente se manca la giusta corrispondenza tra lo stato di fatto e l'ultimo titolo autorizzativo e le sue variazioni presentate allo sportello dell'edilizia comunale.
Sulla perizia c'è scritto che ci sono abusi edilizi non sanabili, cosa vuol dire?
Un abuso edilizio non è sanabile quando non rispetta la doppia conformità, ovvero non rispetta la normativa edilizia vigente al momento della costruzione e/o della richiesta di sanatoria. In questo caso, l'unica cosa che si può fare è demolire quanto costruito abusivamente e ripristinare lo stato dei luoghi.
Posso rivendere un immobile acquistato in asta in presenza di abuso edilizio?
Come chiarito dalla giurisprudenza, la legge non vieta di vendere immobili abusivi, ma solo di indicare gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria. Il che significa che l'atto di compravendita è valido anche se ha ad oggetto una casa con un abuso edilizio.
Mi sono aggiudicato un'asta e ho scoperto soltanto adesso che ci sono degli abusi edilizi non descritti in perizia. Cosa posso fare?
Se il bene acquistato presenta vizi occulti, non potrai agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura.Puoi eventualmente agire nei confronti del perito stimatore, il quale soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.
Se decidessi di non sanare degli abusi entro i termini, cosa succede?
L'omessa presentazione della domanda in sanatoria nel termine previsto non è l'irrogazione di sanzioni, non essendo l'aggiudicatario autore dell'illecito edilizio, ma la definitiva decadenza dalla possibilità di sanare in un secondo momento.
Cosa significa spese a carico della procedura?
Le spese saranno liquidate dal Giudice dell'esecuzione e sono gratuite per l'aggiudicatario.
Chi paga il CTU nelle esecuzioni immobiliari?
Come riconosciuto dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 90 del 17/4/2019, il compenso dell'esperto stimatore è liquidato dal giudice dell'esecuzione in base ai parametri del D.M.
Quanto costa il notaio per acquisto casa all'asta?
Nelle esecuzioni immobiliari non ci sono spese notarili relative all'atto di compravendita, che è sostituito dal decreto di trasferimento del tribunale. Per le procedure concorsuali potrebbe esserci anche l'atto notarile, in questo caso si applicano le tariffe come sul libero mercato.
Quali sono le spese a carico dell'aggiudicatario?
Sono poste a carico dell'aggiudicatario le imposte di registro, la metà del compenso del delegato alla vendita, la cancellazione per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale.
Come si calcola il compenso del delegato alla vendita?
Il parametro per il calcolo del compenso del delegato è il prezzo di aggiudicazione, applicando un compenso a percentuale calcolato per scaglioni sull'importo della vendita.
Chi ci sarà alla visita dell'immobile in asta?
Sarà direttamente il custode giudiziario incaricato dal Tribunale ad accompagnarti alla visita
Posso portare il mio tecnico alla visita?
Si, tieni presente che il custode non permetterà di fare rilievi
In quante persone possiamo andare?
Normalmente è consentita la visita a 2 persone.
Quante volte si può visitare una casa all'asta?
Una volta soltanto.
Ho fatto la richiesta di visita ma non mi ha contattato nessuno, è normale?
Normalmente le visite all'immobile vengono organizzate 15-20 giorni prima dell'asta. Riceverai la richiesta entro quella data
L'amministratore di condominio mi richiede spese secondo me non dovute, potete aiutarmi?
Certo, il nostro legale si metterà in contatto con l'amministratore per far rispettare la legge e farti pagare solo quanto dovuto.
Nell'ultima assemblea hanno deliberato di stanziare un fondo cassa straordinario, anch'io devo mettere la mia parte?
Se l'assemblea ha deliberato dopo la trascrizione del decreto di trasferimento allora fai parte del condominio, quindi dovrai pagare la tua parte.
Negli ultimi 2 anni la casa risulta essere non abitata, devo pagare lo stesso le rate condominiali?
Il fatto che la casa risulti disabitata non incide sulla obbligazione di pagamento, quindi assolutamente si.
Sulla perizia il CTU ha evidenziato che saranno a carico dell'aggiudicatario spese straordinarie, secondo voi è corretto?
No, a norma dell’art. 63, comma 4, l’aggiudicatario di un bene è obbligato al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.
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